2017-01-20 14:23:20
《經(jīng)濟參考報》記者獲悉,在總結(jié)試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上,今年我國將深入推進宅基地制度改革,尤其是在宅基地流轉(zhuǎn)方面將有較大的突破。
具體而言,改革在實現(xiàn)形式上將類似于去年啟動的農(nóng)村承包土地“三權(quán)”分置改革,重點是在充分保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)、防止外部資本侵占控制的前提下,落實宅基地集體所有權(quán),維護農(nóng)戶依法取得的宅基地占有和使用權(quán)。與此同時,要探索農(nóng)村集體組織以出租、合作等方式盤活利用空閑農(nóng)房及宅基地,增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入。此外,還要探索進城落戶農(nóng)民自愿退出宅基地,并允許地方多渠道籌集資金,用于村集體對這部分農(nóng)民的補償。
到目前為止,宅基地制度改革試點已經(jīng)啟動了兩年多的時間。據(jù)了解,其核心是保障和豐富宅基地用益物權(quán),構(gòu)建完整的農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度。去年11月27日,中共中央國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護制度依法保護產(chǎn)權(quán)的意見》(下稱《意見》)再度明確提出,健全增加城鄉(xiāng)居民財產(chǎn)性收入的各項制度。其中就特別提到了從實際出發(fā),因地制宜,落實宅基地的用益物權(quán),賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利,增加農(nóng)民財產(chǎn)收益。
據(jù)國土資源部有關(guān)人士此前介紹,這輪改革的亮點之一,就是按照所有權(quán)產(chǎn)權(quán)關(guān)系,在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部探索宅基地的有條件有償使用和自愿有償退出的機制,同時還要穩(wěn)妥審慎地推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押擔保等。
中國農(nóng)業(yè)大學農(nóng)民問題研究所所長朱啟臻告訴記者,宅基地是農(nóng)民一個重要的財產(chǎn),由于農(nóng)村的空殼化,很多宅基地得不到利用,房倒屋塌,滿院蒿草,確實是資源的浪費。通過出租流轉(zhuǎn)等方式,能把資源利用起來,將它盤活,對于增加農(nóng)民收入,繁榮鄉(xiāng)村,都是很有意義的。
中國人民大學農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學院副院長鄭風田也表示,從農(nóng)村發(fā)展的角度來講,宅基地過去沒有市場屬性,是“沉睡的資產(chǎn)”,農(nóng)民擁有宅基地,人卻在城市里打工,農(nóng)民擁有巨大的資產(chǎn)卻帶不來任何的財產(chǎn)收益。這一塊“堅冰”,其實不論是政府還是基層百姓,都希望能夠打破,這也是目前農(nóng)村最需要盤活的一份資產(chǎn)。
“不過這一步改革探索還是要小心,首先宅基地集體所有權(quán)是不能變的,但是使用權(quán)可以進行租賃,甚至占有權(quán)也可以有償退出。”鄭風田表示,無論是城市房地產(chǎn)還是農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)都要保證房屋的居住屬性,要出臺政策防止炒作。農(nóng)村因為過去沒有這個市場,放開宅基地,就需要防止囤積土地,炒作土地。
朱啟臻也表示,宅基地過去政策管制非常嚴格,應(yīng)該給農(nóng)民流轉(zhuǎn)的自由,但要注意不要以盤活宅基地為由來剝奪農(nóng)民利益。
中國社會科學院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員李國祥告訴記者,完善農(nóng)民宅基地管理制度,推動農(nóng)民住房市場化改革,是解決“三農(nóng)”問題的重要舉措,需要把握好制度相容、農(nóng)民意愿和政府作為之間關(guān)系,千萬不能強制農(nóng)民無償放棄農(nóng)村住房,更不能讓沒有條件融入城鎮(zhèn)的農(nóng)民失去農(nóng)村宅基地。
實際上,全國多個地區(qū)已經(jīng)開始對農(nóng)民自愿有償退出農(nóng)村宅基地進行探索。四川省成都市去年下半年就決定在2017年年底前在全市范圍內(nèi)全面推開農(nóng)戶宅基地使用權(quán)退出機制,2020年底前要形成改革成果。在成都市三道堰鎮(zhèn)青杠樹村,為了鼓勵農(nóng)戶積極騰退多余宅基地、宅基地面積較少的農(nóng)戶積極參與新村建設(shè),村里以人均140平方米為平衡點,不足部分按每平方米30元的價格,向村集體資產(chǎn)管理公司交錢補足面積;超出部分,村集體資產(chǎn)管理公司予以收回,并按每平方米60元的價格補償農(nóng)戶。
專家分析表示,目前宅基地退出的試點中,還存在很多問題。首先就是現(xiàn)行農(nóng)村宅基地管理存在法律和制度障礙。由于當前禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)有償流轉(zhuǎn),同時對農(nóng)村宅基地實行嚴格管理,因此,盡管各地區(qū)在農(nóng)村宅基地退出試點中取得了成效,但是難以實現(xiàn)大的突破與創(chuàng)新。受政策法規(guī)的限制,宅基地使用權(quán)有償流轉(zhuǎn)成了缺少法律支撐的空架子,市場機制也難以進入農(nóng)村宅基地退出系統(tǒng)中,政府主導下的宅基地退出機制難以實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。此外,增減掛鉤使得試點規(guī)模受限、操作困難,資金鏈條薄弱導致補償資金來源不穩(wěn)定,宅基地退出過程中農(nóng)戶該如何與政府實現(xiàn)“雙贏”等,都是未來宅基地退出政策要研究的重點。
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