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今年土地市場走勢仍是“穩(wěn)”

2019-03-27 10:12:00    黃曉芳

開年以來,不少對于土地市場的預(yù)測先后發(fā)布,觀點(diǎn)不一。比如,有人認(rèn)為土地市場將持續(xù)降溫。其依據(jù)是中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,截至3月18日,全國賣地最多的50大城市合計(jì)土地成交金額為5966.9億元,同比減少了20%。其中,35個(gè)城市土地出讓溢價(jià)率下調(diào)。

但是,也有人預(yù)測土地市場將回暖。這是因?yàn)?,北京市統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示,1月份至2月份,北京市商品房新開工面積156.7萬平方米,同比增長93.5%;其中住宅新開工面積88.1萬平方米,增長45.4%。住宅銷售面積達(dá)60.6萬平方米,增長55%,一舉扭轉(zhuǎn)了此前長期負(fù)增長的局面。同時(shí),也有不少人認(rèn)為,2019年土地拍賣市場出現(xiàn)的高溢價(jià)成交預(yù)示市場回暖。

在筆者看來,上述觀點(diǎn)未免失之偏頗,今年土地市場走勢仍將“穩(wěn)”字當(dāng)頭。

為何“穩(wěn)”?最重要的一點(diǎn),在今年《政府工作報(bào)告》中,對房地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)是促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí),住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽也表示,將穩(wěn)妥實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的長效機(jī)制工作方案,要堅(jiān)持落實(shí)城市的主體責(zé)任,因城施策、分類指導(dǎo),不斷完善市場的監(jiān)測預(yù)警和考核評價(jià)機(jī)制,特別是要把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處。要保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,防止大起大落。

“穩(wěn)”字當(dāng)頭,土地市場既不可能一路高歌猛進(jìn),也不會(huì)一路走低,最可能的走勢仍是“穩(wěn)”。同時(shí),在“一城一策”的政策框架下,一些城市很可能出現(xiàn)政策微調(diào)。但是,要注意這是在以往過度從緊政策基礎(chǔ)上的微調(diào)。

比如,去年北京市土地供應(yīng)有一個(gè)很大的變化,限價(jià)房和實(shí)行“7090”政策(70%的住宅必須蓋成90平方米以下)的土地供應(yīng)量很大,這么一來,剛需住宅供應(yīng)放量,改善型住宅卻吃緊。今年,這些政策相對放松和調(diào)整,在某種程度上是對之前過度從緊政策的回調(diào),是符合市場方向的。

此外,雖然目前房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性狀況有了改善,但不能忽視的事實(shí)是,2019年是房地產(chǎn)企業(yè)償債高峰。數(shù)據(jù)顯示,2019年房地產(chǎn)行業(yè)需償還債券規(guī)模為4994.5億元,2020年這一數(shù)字將上漲至6513.4億元,2021年更接近萬億元。也就是說,房地產(chǎn)企業(yè)資金面不會(huì)太緊,但也不寬松,大把買地并不現(xiàn)實(shí)。

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