2019-05-15 09:17:00
自2014年7月，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)（即“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)）試點(diǎn)以來(lái)，許多公司打著“以房養(yǎng)老”旗號(hào)從事金融詐騙，參與其中的老人，不僅沒(méi)拿到養(yǎng)老金，還失去了房屋。事件發(fā)生后，雖然一些涉事公司被追究刑事責(zé)任，但老人仍然面臨失去房屋的風(fēng)險(xiǎn)。
“溫馨”的以房養(yǎng)老詐騙套路
《新京報(bào)》報(bào)道，2017年4月，59歲的吳嵐被中安民生（指北京中安民生資產(chǎn)管理有限公司及中安民生養(yǎng)老服務(wù)有限公司）位于北京昌平區(qū)的養(yǎng)老一站式服務(wù)大廳開(kāi)辦的免費(fèi)聲樂(lè)課程吸引。每周一到周五，服務(wù)大廳內(nèi)還有免費(fèi)的民族舞、書(shū)法等課程。老人在參加課程的同時(shí)，登記身份證信息和電話號(hào)碼就會(huì)成為中安民生的會(huì)員，可免費(fèi)參加公司組織的外出旅游活動(dòng)。想到這些好處，吳嵐就注冊(cè)成了會(huì)員。
吳嵐稱，在外出旅游的過(guò)程中，中安民生的業(yè)務(wù)員會(huì)經(jīng)常組織學(xué)習(xí)了解“以房養(yǎng)老”理財(cái)項(xiàng)目。業(yè)務(wù)員平時(shí)在生活中也處處關(guān)心她，“有時(shí)比自家孩子還周到”。
一年的時(shí)間里，禁不住業(yè)務(wù)員的宣傳誘惑，吳嵐和丈夫?qū)⒈本┑膬商追慨a(chǎn)抵押貸出471萬(wàn)元，投進(jìn)了中安民生所謂的“以房養(yǎng)老”理財(cái)項(xiàng)目，每月能拿2.3萬(wàn)余元的“養(yǎng)老金”。然而，原本答應(yīng)向出資方還本付息的中安民生，2019年1月卻沒(méi)替他們還款。出資方通知吳嵐，如果還不上錢(qián)，按照二者的合同約定，房子可能被強(qiáng)制拍賣(mài)。吳嵐自己墊付了5.7萬(wàn)余元的利息后，從此惶惶不可終日。
在媒體的報(bào)道中，中安民生共有600余名抵押房產(chǎn)、換貸投資的客戶，涉及資金十多億元。
代理其中一名受害老人王明海（化名）案的郭潤(rùn)春律師告訴記者，中安民生以“以房養(yǎng)老”名義騙老人押房投資的行為已經(jīng)形成了套路：
第一步，介紹“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目的好處騙取老人信任。他們會(huì)告訴老人，房子閑著也是閑著，不如抵押出去借款，所得到的錢(qián)交給中安民生理財(cái)，中安民生負(fù)責(zé)給出資方還本付息，并按期支付給老人養(yǎng)老金，這樣既盤(pán)活了資產(chǎn)，又賺到了錢(qián)。
第二步，介紹出資方將老人房屋進(jìn)行抵押。業(yè)務(wù)員在對(duì)房屋進(jìn)行估值后，給老人介紹一個(gè)出資方，讓老人以公司周轉(zhuǎn)需要資金等理由，將房屋抵押出去，而這個(gè)價(jià)格明顯會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)格。隨后，業(yè)務(wù)員會(huì)帶老人到房管局，將老人的房本辦理抵押。
第三步，簽署房屋抵押貸款合同，條款具體內(nèi)容不告訴老人。老人和出資方簽署房屋抵押貸款合同，借款利息年化在12%到24%之間。而老人對(duì)此并不知情，甚至是在空白合同上簽字。出資方為了保證能收回借款，也要求老人在公證處辦理公證手續(xù)，如果到期不能還錢(qián)，自愿拍賣(mài)房產(chǎn)抵債，有些老人根本不清楚條款的存在。
事實(shí)上，僅僅幾個(gè)月后，老人們的收益便不再到賬，更被出資方脅迫還款。“中安民生為老人繪制的‘以房養(yǎng)老’藍(lán)圖，更像一張無(wú)法兌現(xiàn)的空頭支票。”郭潤(rùn)春說(shuō)。
2019年4月9日，北京市公安局海淀分局發(fā)布通告稱，針對(duì)群眾舉報(bào)其轄區(qū)內(nèi)中安民生從事非法集資一事，經(jīng)海淀警方偵查，對(duì)涉事公司實(shí)際控制人李某某等88名犯罪嫌疑人刑事拘留。目前，公安機(jī)關(guān)仍在對(duì)該案開(kāi)展工作。
一路綠燈的“以房養(yǎng)老”騙局
根據(jù)規(guī)劃，“以房養(yǎng)老”政策是指老人把自有的產(chǎn)權(quán)房屋抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有對(duì)房屋的占有、使用、收益及經(jīng)抵押權(quán)人同意的處分權(quán)，居家養(yǎng)老直至身故；保險(xiǎn)公司按合同規(guī)定，每月支付一定資金用于老年人養(yǎng)老，并在老年人去世后通過(guò)繼承人配合，處置抵押房產(chǎn)并收回前期支出成本，處置所得若有剩余，歸繼承人所有。
據(jù)悉，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)試點(diǎn)推廣以來(lái)，只有四家保險(xiǎn)公司獲得了資格。那些不具備資格的公司是如何打著“以房養(yǎng)老”的旗號(hào)進(jìn)行行騙的？
“一聽(tīng)有國(guó)家背景，就深信不疑了。尤其‘以房養(yǎng)老’又是近年來(lái)國(guó)家倡導(dǎo)的政策。”多位中安民生客戶接受媒體采訪時(shí)表示，中安民生自稱和中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展基金會(huì)老年健康基金管理委員會(huì)、恩派公益組織發(fā)展中心、中國(guó)社會(huì)福利基金會(huì)養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展基金均有合作。記者注意到，在媒體報(bào)道中安民生涉嫌詐騙后，上述機(jī)構(gòu)都通過(guò)媒體或官網(wǎng)發(fā)布聲明，表示和中安民生無(wú)關(guān)，或者早已取消了相關(guān)合作。
公證處不嚴(yán)格操作公證程序，也助推了“以防養(yǎng)老”騙局的形成。近年來(lái)曝光的“以房養(yǎng)老”騙局中，出資方會(huì)和老人簽訂房屋抵押合同并進(jìn)行公證，公證書(shū)中賦予了合同強(qiáng)制執(zhí)行效力的條款，即老人在無(wú)法還本付息時(shí)，公證處可以開(kāi)具強(qiáng)制執(zhí)行證明，無(wú)需經(jīng)過(guò)審判程序，法院可直接拍賣(mài)房產(chǎn)，用賣(mài)房款還錢(qián)。有些老人還會(huì)和理財(cái)公司的業(yè)務(wù)員簽訂全權(quán)委托協(xié)議，他們可不經(jīng)老人同意，代為查詢、簽署房產(chǎn)抵押、解押，代為出售房產(chǎn)并代收房款。受騙老人稱，合同中大量的專業(yè)內(nèi)容他們根本不清楚，也沒(méi)人解釋就讓簽名，5分鐘就能辦一個(gè)公證。而這些公證等于將自己的權(quán)利全盤(pán)出讓，也成為日后維權(quán)的最大障礙。
在司法部發(fā)布的《關(guān)于公證執(zhí)業(yè)“五不準(zhǔn)”的通知》，要求不準(zhǔn)為未查核真實(shí)身份的公證申請(qǐng)人辦理公證，不準(zhǔn)辦理非金融機(jī)構(gòu)融資合同公證，不準(zhǔn)辦理涉及不動(dòng)產(chǎn)處分的全項(xiàng)委托公證，不準(zhǔn)辦理具有擔(dān)保性質(zhì)的委托公證，不準(zhǔn)未經(jīng)實(shí)質(zhì)審查出具公證書(shū)。2017年7月，在媒體陸續(xù)曝光“以房養(yǎng)老”詐騙問(wèn)題后，司法部責(zé)成北京市司法局展開(kāi)核查。同年8月，北京方正公證處因違規(guī)辦理“以房養(yǎng)老”公證被停業(yè)整頓半年。
事實(shí)上，“以房養(yǎng)老”的騙局不是第一次出現(xiàn)。記者查看裁判文書(shū)網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，2015年以趙海佳為法人代表的北京火星時(shí)空網(wǎng)絡(luò)科技有限公司，借助“以房養(yǎng)老”的名義，至少讓17名老人上當(dāng)受騙，涉案金額達(dá)3100萬(wàn)元。
被騙老人維權(quán)難
實(shí)施“以房養(yǎng)老”詐騙的人接受刑事處罰，固然讓受害者感受到司法正義，但如何保住抵押出去的房產(chǎn)，才是他們當(dāng)下最焦慮的問(wèn)題。
據(jù)《中國(guó)青年報(bào)》報(bào)道，2017年北京老人沈山在遭遇了“以房養(yǎng)老”騙局之后，房屋被出資方強(qiáng)行占有，75歲的他帶著一家四口在街頭流浪半年。在中安民生的“以房養(yǎng)老”騙局中，手持房本的出資人收不到錢(qián)時(shí)，開(kāi)始對(duì)老人各種催收。有的老人房屋門(mén)鎖已被換，有的鎖芯被堵了東西，還有的老人白天都不敢待在家里，就怕催債的上門(mén)。
南開(kāi)大學(xué)法學(xué)院教授陳耀東告訴記者，從民法上來(lái)說(shuō)，在老人和出資方簽訂的房屋抵押合同中，抵押人是老人，抵押權(quán)利人是出資方，像中安民生這樣的公司在某種程度上只是起到了中介的作用。在老人無(wú)法還本付息的情況下，出資人可以要求老人騰挪房屋，甚至可以狀告老人。因?yàn)榻栀J關(guān)系是真實(shí)存在的。
“如果老人能夠證明理財(cái)公司和出資方惡意串通，損害第三方的合法權(quán)益，低價(jià)出售老人的房產(chǎn)，根據(jù)合同法的規(guī)定，房屋抵押合同就沒(méi)有了效力，公證文書(shū)也應(yīng)當(dāng)撤銷，老人的房屋自然可以保留下來(lái)。”陳耀東說(shuō)，另一方面來(lái)說(shuō)，如果理財(cái)公司和出資方存在欺詐行為，老人可以主張撤銷合同，自然也能保全房產(chǎn)。但合同撤銷有時(shí)間的限制，需要在合同簽訂的一年之內(nèi)提出。而這兩種使合同失效的辦法，都需要老人有足夠的證據(jù)，承擔(dān)舉證責(zé)任。
郭潤(rùn)春告訴記者，他目前正在幫他的當(dāng)事人收集證據(jù)，表明出資方和中安民生構(gòu)成惡意串通，以使合同無(wú)效。
在之前發(fā)生的類似案件中，老人追回房屋的情況其實(shí)并不樂(lè)觀。
抵押房產(chǎn)合同生效，過(guò)戶也是一道手續(xù)。郭潤(rùn)春說(shuō)，他到海淀區(qū)房管局反映了當(dāng)事人出現(xiàn)的情況，工作人員告訴他可以先提起民事訴訟，幫助老人維護(hù)權(quán)益。如果將來(lái)出資人起訴老人拍賣(mài)房產(chǎn)的話，他們會(huì)密切關(guān)注此事，不會(huì)輕易拍賣(mài)。
陳耀東認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”經(jīng)過(guò)了試點(diǎn)階段，到現(xiàn)在在全國(guó)推廣，迎合了社會(huì)的需求，但在具體的操作中，缺乏相應(yīng)部門(mén)的監(jiān)管，給了犯罪分子可乘之機(jī)，因此，要從制度層面對(duì)監(jiān)管機(jī)構(gòu)予以明確。
實(shí)習(xí)編輯：張小倩
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