2023-12-18 10:30:53
10月份以來，22個實行集中供地、集中公告的城市已有18個取消土地限價，恢復(fù)“價高者得”模式，其中包括廣州、成都、合肥、南京、重慶、廈門、濟南、武漢等地。其余4地為尚未調(diào)整的北京、上海和深圳，以及將溢價率上限由15%上調(diào)至30%的寧波。
目前來看，土地限價取消的主要原因是土地和房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生重大變化，當初在市場高漲時期出臺的限制性措施正逐步退出。
土地限價始于房地產(chǎn)市場高漲的2016年。受市場推動，當時各地不斷成交幾近翻番的高溢價地塊，“地王”頻出，于是各地密集發(fā)布了土地限價令，同時為土地拍賣設(shè)置了競配套等約束性條件。2021年，為繼續(xù)穩(wěn)住土地價格，自然資源部要求22個城市實行土地集中出讓，各地繼續(xù)收緊土地拍賣政策。
但去年以來，受房地產(chǎn)市場影響，土地市場整體低迷，各地土地市場供給和需求都呈收縮之勢。7月底，中共中央政治局會議提出，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資下降9.1%。全國商品房銷售面積為84806萬平方米，同比下降7.5%；商品房銷售額為89070億元，下降4.6%。在這個背景下，在市場過熱階段陸續(xù)出臺的政策須適時調(diào)整，以適應(yīng)變化的市場。
從土地供應(yīng)者即各級政府角度看，受土地市場影響，不少地方土地收入下降。地方政府有較強的取消土地限價、盡快激活土地市場回籠資金的訴求。財政部發(fā)布的財政收支情況顯示，今年前三季度，地方政府性基金預(yù)算本級收入35635億元，同比下降16.3%。其中前三季度，國有土地使用權(quán)出讓收入30875億元，同比下降19.8%。
中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年11月份，22個城市住宅用地成交面積和總價同比均上升，溢價率略上浮，但整體溢價率仍處于低位，市場相對平穩(wěn)。同時，部分城市雖有少量地塊熱度較高，但其余大多是以底價成交。11月29日，蘇州8批次集中供地中，僅一塊土地溢價率達30%，其余均以底價成交。
目前來看，土地出讓取消限價雖使個別優(yōu)質(zhì)地塊升溫，但市場仍將分化。熱點城市尤其是一二線城市中人口流入較大城市的優(yōu)質(zhì)地塊會吸引更多企業(yè)關(guān)注，價格有望上行。但市場需求偏弱的地方尤其是市場已經(jīng)較為飽和的地市一級城市，土地市場仍將延續(xù)溫和走勢。
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